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タワーマンション節税とは

タワーマンション節税とは、相続予定資産のうち、金融資産をタワーマンションに組み替えることで相続税評価を下げ、相続税を節約することです。
一般的に、相続税評価額は時価（実際の売買価格）よりも低く算出されるため、事実上の資産価値を失うことなく節税が可能になるのです。富裕層の間では数年前から注目されている相続税対策法となっております。

マンションの相続税評価額は、建物と土地、別々に計算されます。

居住用建物の相続税評価額は、固定資産税評価額となります。

一方、土地は、マンションの敷地全体の面積を専有部分の面積で按分して各戸の持分が決まることが一般的です。

したがって、階数が高いマンションほど各戸の土地の持分は小さくなり、したがって、土地の評価額も小さくなります。

さらに、マンションを賃貸することにより、さらに評価額が下がります。首都圏のタワーマンションを貸した場合の評価減割合は約80％です。

タワーマンションは、このように評価減が大きい上に、賃貸・売却が円滑に行えることから、 低リスクで運用益もある換金性の高い優良資産となります。

 相続税の対策はいくつかありますが、不動産を活用した節税対策は、節税金額・即効性ともに大きな効果が期待できます。その中でも「タワーマンション(高層マンション)」を活用した節税対策は効果がより大きく、特に人気がある節税対策方法です。

なぜタワーマンションが節税効果が大きいのか

そもそも、なぜ不動産が節税対策に効果があるのか。それは相続税や贈与税が課税される際の不動産の評価額の算出方法にあります。

タワーマンションは眺望が良い高層階に行くほど価格が高いですが、同じ面積でも、低層階の数倍になることもあります。

しかし、相続税の算定基準となる「評価額」は階層や日当たりの条件によって差がつかず一律となっています。

なぜなら、現在はマンション1棟全体の評価額を各戸の所有者がそれぞれの床面積で均等に分割しているからです。

では、なぜタワーマンションがさらに効果的なのか、それは土地の評価額の計算方法にあります。

戸建もアパートもマンションもタワーマンションも同じく、土地の評価額は、まず「地積×路線価（1平米あたりの単価）」で計算します。

マンションの場合は、さらに部屋数などに応じた敷地権を掛けるため、地積が小さくなります。

そのため土地の評価額が少なく計算され、結果マンションの評価額が小さくなる、といった仕組みです。
タワーマンションは部屋数が多いため、地積がとても小さく計算されます。

よってこの原理から、特に土地の評価減が期待できるということになり、時価の5分の1程度の評価額になることもあります。

例えば1億円で購入したタワーマンションの相続税評価額が3,000万円だとすると7,000万円の相続財産の圧縮になります。

評価額の低い物件を購入することによって資産を「圧縮」できる

分かりやすくするために少し例を挙げて説明したいと思います。

例えば、下記のような物件があったとします。

・物件A：40階、南向き、70㎡、分譲価格8,000万円

そして、この物件Aの相続税評価額が1,600万円であったとします。

この場合、ある資産家が8,000万円の現金を資産として持っていたとすると、そのままですと

「8,000万円の○○％を相続税として払ってください」

となるわけですが、この8,000万円で物件Aを購入することによって資産は1,600万円にまで圧縮され、

「1,600万円の○○％を相続税として払ってください」

ということになるのです。

タワーマンション節税のメリット

①節税の優位性

相続税評価減の観点から言うと、高層の建物ほど、各住戸の土地持分が小さいため、時価（実際の売買価格）に対して相続税評価が低く、節税額が大きいと言えます。

②換金性

中古市場が活発なため、他の不動産に比して価格は安定しており、売買契約を早期（概ね3ヶ月以内）に行うことができます。 また、高さ制限等で今後の供給は限られ、一方、資産性が知られるとともに購入希望者が増えると予想されることから、一層、希少性が高まり、中古売買価格は堅調に推移するものと想定されます。

③投資利回りの安定性

賃貸市場が活発なため、他の不動産に比して賃料が安定的な上、空室リスクが低いと言えます。 そのため、安定的な投資利回り（約4％）が期待できる安全な資産と言えます。

④遺産分割が可能

法定相続人の数だけ資産をタワーマンション化することで、遺産分割を円滑に行うことができます。

⑤ブランド性

タワーマンションは、地域のランドマーク的な建物であることが多いため、単なる不動産とは違うブランド性があり、資産性以上に相続人の満足度を高める効果があります。

誰がタワーマンション節税に向いているのか？

相続資産が1.5億円以上の方に向いているといえます。

節税のデメリット

高層階になるほど節税の効果が大きくなりますが、高層階は売りにくい・貸しにくいというデメリットがあります。

高層階は価格が高すぎたり、広すぎたりして売り手や借りての需要が少ないため、いざ売りたい時や貸したい時に、取引価格が高くても買う人や借りる人が見つからないリスクがあります。

また、取引価格自体の下落リスクも当然ですがあります。

タワーマンション節税の今後の行方

今までお伝えしてきたように、タワーマンションは節税に有効です。
平成２７年１０月２９日に記者発表をした際、国税庁は見解を示しています。
その内容は、行き過ぎた節税策を行った場合には国税側が評価額を指定し直すこともありうる、というものです。
つまり、あまりにも露骨にタワーマンション節税を行うと、否認される可能性があります。
さらに、今後の税制改正によってこの節税策が封じられることも考えられますので、注意が必要です。

この記事を担当した司法書士

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