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増え続ける空き家問題

人口減少が続く日本では、空き家は今後も増え続けることが予想されています。
その理由は単に少子高齢化だけではなく、税制など多方面に関係しています。

全国の空き家は２０１３年時点で８２０万戸です。「空き家率」、つまり総住宅数に占める割合が１３．５％と過去最高を更新しました。

そこで、２０１５年５月には「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家対策法）」が全面施行され、防犯、景観、衛生などの観点から危険や害があると判断されると、その家屋は「特定空き家」に認定されます。

所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対して、市町村が助言、指導、勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。

空き家を放っておいた場合、所有者が責任を負うこともあります。親が亡くなり空き家となった実家を相続した時、どう対応するのがベストなのでしょうか。

 

空き家対策法の内容

『空き家』・『特定空き家』の定義

２条１項　この法律において「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。

 

２条２項  　この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。

 

【1】そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

【2】そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態

【3】適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態衛生上有害となるおそれのある状態

【4】その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

※分かりやすくいうと上記の４つに該当する場合に「特定空き家」と認定されてしますので注意が必要です。

 

施策の内容

今まではたとえ空き家であっても、所有者の許可なしに敷地内に立ち入ることは不法侵入にあたるためできませんでした。

しかし、「空家対策特別措置法」では、管理不全な空き家の場合、自治体による敷地内への立ち入り調査を行う事ができたり、所有者の確認をするために住民票や戸籍、固定資産税台帳（税金の支払い義務者の名簿）の個人情報を利用できる他、水道や電気の使用状況のインフラ情報を請求できるとされ、所有者の情報を取得しやすくなりました。

つまり、「空き家は放置しておいた方がトク」という時代から、「なんとか手を打たなければならない」という時代にシフトしてきました。

 

空き家の発生を抑制するための特別措置について

空き家売却特例制度の概要

一定の要件を満たした空き家等を、平成２８年４月１日から平成３１年１２月３１日までの間に売却した場合には、「居住用財産の譲渡所得の３,０００万円特別控除」を受けることができます。

 

これまで３,０００万円特別控除は、自己の居住の用に供している不動産（自宅）を売却する場合にのみ適用されていましたが、本特例により、相続によって空き家となった不動産を相続人が売却する場合にも特別控除が適用されるようになります。

 

なお、建物だけでなく、その敷地の譲渡（売却）についても適用があります。

 敷地については建物と一緒に売却する場合のほか建物を除去した後に土地だけを売却する場合についても適用があります。

 

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例を受けるための主な要件

１．相続人(自然人)が被相続人居住用家屋ないしその敷地を譲渡すること。

　　※法人には適用なし。

 

２．平成２８年４月１日から平成３１年１２月３１日までの間に譲渡すること。

 

３．相続の開始があった日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡すること。

 

４．家屋につき、相続時から譲渡時まで（家屋を除去した場合は除去の時まで）事業用・貸付用・居住用に供されたことがないこと。

　　※つまり相続開始時からずっと空き家であったこと。

 

５．家屋が地震に対する安全性に係る規定またはこれに準ずる基準に適合するものであること。

 

６．譲渡の対価の額（売却額）が１億円を超えないこと。

 

空き家を相続した場合の対策、４つのパターン

では、実際に空き家を相続したら、どうすればいいのでしょうか。空き家の扱い方は主に以下の４つに分類できます。

１．売る

自身やご家族が住むなどの事情がない限り、一番おすすめなのがこちらです。

特段利用する予定がないのなら、できるだけ早期に売却に向けて動くのがよいでしょう。

 

２．貸す

駅近の中古マンション、一戸建てで需給が逼迫ひっぱくしているところなどでは、こうした選択肢もあると思います。

ただし貸すとなると、多くのケースで一定の修繕・リフォームが必要になります。

 

３．管理する

「今は利用する予定がないが、将来は自分や親族が住むかもしれない」といった場合には「管理する」という選択肢もあります。

 

４．住む

ご自身や親族がそこに住むといったパターンです。

 

５．自治体や法人、隣地の方へ寄付

国土交通省は２０１６年、不要になった空き家を、所有者が自治体などに寄付できる仕組み作りに乗り出す方針を固めました。

ただし、多くの自治体は行政利用が見込めないなどの理由で寄付を受け入れていない自治体が多く、申込先の国や自治体の受け入れの意思がなければ寄付は成立しないので注意が必要です。

 

空き家の相続のまとめ

空き家の所有者がこれからしなくてはならないのは、空き家対策特別措置法による行政の動きと、自分の空き家が受ける影響の把握です。

 客観的な視点で空き家が廃屋に該当すれば、解体を検討するのが無難で、固定資産税の特例適用外になってまで無理に維持する必要もありません。

 

また、解体は更地の売却価格に上乗せできば丸損にはならず、補助金を受けられる前提なら売却前提でなくても負担は小さくなります。

 解体によって固定資産税の負担が減るケースもあり得ますし、解体費用と税負担を一度きちんと精査してみてもいいかもしれません。

 

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この記事を担当した司法書士

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