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不動産の名義変更（相続登記）が必要な理由

最終更新日:2019/12/11

相続登記とは、相続財産である土地や建物の名義を変更する手続きです。
この手続きを怠ると、その土地や建物の所有権を主張することができないケースが出てきます。

しかしこの相続登記手続きには義務がなく、明確な手続期限も定まっていないために、名義変更をしないまま放置してしまう方もいらっしゃいます。
それでは、相続登記をせずにそのまま放置しても問題はないのでしょうか？

【相続登記をしないデメリット】

・その相続財産（不動産）に関する自分の権利を他人に主張することができなくなる恐れがあります。

たとえ自分がその不動産を全て相続すると遺産分割協議書に書いてあっても、その相続登記がされていなければ、自分の所有権を100％主張できない場合があります。それは、他の相続人が自分の持分を何も知らない第三者に勝手に売却して所有権の移転登記をしてしまうという場合です。
相続で100％の所有権を継承した本来の持ち主であっても、何も知らない買主に対しては、「自分の不動産だから返せ！」と言えないのです。

・相続をした不動産を売却したり、その不動産を担保に融資を受けたりすることもできません。

・相続財産の名義変更（遺産分割）を終えてない場合は共有財産となるので、共有者全員の合意がなければその不動産の売却ができません。

・相続人の誰かに返済のできない債務があったり、税金の滞納がある場合に、その相続人の持分が差し押さえられる可能性があります。

【登記をしないで放置していた事例】

死亡した人が地方に土地を保有していた場合で、遺族の方（相続人）では発見することが出来ずに、名義変更を怠ったケース

 遺産分割協議もせずにこのまま放置しておくと、代襲相続などで相続人となる方が増えていくケースもあります。
そうなるといざと言うときに、遺産分割に異を唱え、協議が難航することを想定する必要があります。

また、認知症などにより相続人が遺産分割協議をできなくなる恐れもあります。
そして何よりも、増えた相続人を探し出す手間暇と、そのための経費が膨らんでしまうというリスクを次世代の子どもたちに背負わせることになるのです。

相続人が（借金などを理由に）行方不明になってしまい、相続ができないと思い込み名義変更をしなかったケース

相続人がなんらかの理由で行方不明になってしまうこともあります。そしてその相続人不在ではもちろん遺産分割協議は成立しません。
このような場合には、家庭裁判所に「不在者財産管理人選任の申立て」を行い、行方不明になってしまった相続人の代わりに、法律の専門家などが不在者財産管理人として、話し合いに参加し、遺産分割協議をすることになります。

登記済証（権利証）を紛失したため、登記ができないと思い込んでいるケース

 不動産を所有している方は、権利証（不動産登記法改正により権利証が発行されていない場合は、登記識別情報）を持っておられると思います。
紛失してしまった場合に権利証は再発行されることはありませんが、相続登記は権利証が無くてもすることができます。

相続登記をすると、“莫大な”相続税が発生すると思い込んでいるケース

相続による不動産の所有名義変更登記をすると、必ず相続税が発生すると思っておられる方が非常に多いのです。
しかし、実際に相続税が発生する相続案件は全体の４％程度（平成２７年１月１日以降は６％程度の見込み）の状況です。

つまり殆どの方は、相続税を課税されることはないかと思われます。
ですから安心して、相続財産の名義変更をお済ませください。

なんらかの理由で登記をせずに、そのまま長期間経過してしまった場合、なんらかの罰則を恐れて、名義変更ができなかったケース

 名義変更をしなかったからといって、罰則などが適用された例はございません。ですから、すぐに名義変更することをお勧めいたします。
ご自分の権利を守るためにも、登記は絶対にしておくべきです。

詳しくは「不動産の名義変更（相続登記）の手続き」をご覧ください>>

この記事を担当した司法書士