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【司法書士が解説】家族信託とは？認知症になっても実家を売却できる仕組みを解説 | 溝の口とたまプラーザで相続の無料相談なら「きずな相続」へ

最終更新日:2026/10/27

はじめに：親が認知症になったら、実家は売れなくなる？

「親が施設に入るので、空き家になる実家を売りたい」「でも、親が認知症になったら売れなくなると聞いた」――こうしたご相談が増えています。

家族信託を使えば、親が認知症になった後でも、子が実家を売却できる仕組みをつくることができます。本記事では、家族信託の仕組みと、成年後見との違い、注意点を司法書士が解説します。

1. 認知症になると実家が売れなくなる理由

不動産の売買契約には、自分の行為の結果を理解する「意思能力」が必要です。認知症が進行して意思能力がないと判断されると、本人は売買契約ができません。名義が親のままだと、子が代理人として売ることも原則できず、実家は売れない・活用できない状態になります。

この「資産凍結」への備えとして注目されているのが、家族信託です。

2. 家族信託とは？

家族信託（民事信託）とは、財産を持つ人が、信頼できる家族に財産の管理・処分を託し、その利益を受ける人のために使う仕組みです。登場人物は3人です。

委託者：財産を託す人（実家のケースでは親）

受託者：財産を管理・処分する人（実家のケースでは子）

受益者：財産から利益を受ける人（実家のケースでは親本人）

不動産は、名義を親から受託者（子）へ移し、「信託」の登記をします。ただし実質的な所有者は受益者である親のままで、親本人のために財産を管理・活用する形になります。

3. 家族信託で実家を売却できる仕組み

信託契約で「受託者が不動産を売却できる」と定めておけば、親が認知症になった後でも、受託者である子の判断で実家を売却できます。売却代金は信託財産として管理し、親の施設費用・医療費・生活費に充てることができます。

親が元気なうち（判断能力があるうち）に家族で話し合う

信託契約書を作成する（公正証書が一般的）

不動産の名義を受託者へ変更し、信託登記をする

親が認知症になっても、受託者が売却を進める

大切なのは、信託契約は親に判断能力があるうちにしか結べないことです。認知症の診断が出てからでは間に合いません。

4. 家族信託と成年後見の違い

認知症への備えとして、もう一つよく挙がるのが成年後見制度です。両者の違いは次のとおりです。

始められる時期
家族信託：判断能力があるうち
成年後見：判断能力が低下した後

管理する人
家族信託：家族（受託者）を自分で決められる
成年後見：家庭裁判所が選任（専門職になることもある）

実家の売却
家族信託：信託契約の範囲で、受託者の判断で可能
成年後見：居住用不動産の売却は家庭裁判所の許可が必要

柔軟性
家族信託：契約で自由に設計できる
成年後見：本人の財産保護が目的で、積極的な運用や生前贈与などは難しい

家庭裁判所の関与
家族信託：原則なし
成年後見：後見人が継続的に報告・監督を受ける

終了
家族信託：契約で定めた時期（本人の死亡など）
成年後見：原則、本人が亡くなるまで続く

どちらが優れているというより、「元気なうちなら家族信託、判断能力が低下した後なら成年後見」が基本的な使い分けです。成年後見の詳細は成年後見制度の種類をご覧ください。

5. 家族信託の注意点

受託者の負担と責任：財産の分別管理や帳簿作成など、一定の事務が必要です。

• 家族間の合意が重要：きょうだいなど他の親族にも趣旨を共有しておかないと、後のトラブルの原因になります。

• 身上監護はできない：施設入所契約や医療同意などは信託では代わりにできません（必要に応じて任意後見などと併用します）。

• 金融機関・不動産会社の対応：信託口口座の開設や売却時の手続きなど、事前に確認しておくと安心です。

• 契約内容の設計が肝心：「売却できる」旨や代金の使い道を明確に定めないと、いざという時に使えないことがあります。

6. 空き家になる前の実家対策として

親が施設に入る、将来認知症になるかもしれない――そんなときに実家を放置すると、空き家となって管理や固定資産税の負担が続きます。売却・活用の方針と合わせて、早めに備えることが大切です。空き家の売却や対策については、こちらの記事もご覧ください。

【空き家対策・実家売却の記事タイトル】

まとめ：家族信託は「元気なうち」の準備が決め手

家族信託は、親が元気なうちに契約しておくことで、認知症になった後も実家の売却や資産の管理ができる有効な方法です。一方で、契約内容の設計や家族間の合意が重要で、判断能力が低下してからでは使えません。

当事務所では、民事信託を活用した生前対策の設計から、契約書作成、信託登記、実家の売却サポートまで、司法書士が窓口となって対応します。

民事信託を活用した複雑な生前対策

高齢の親の財産を管理したい

任意後見制度

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