川崎と横浜で相続の無料相談ならきずな相続へ

「親が亡くなったけれど、不動産の名義変更は急がなくてもいいだろう」 そんなふうに考えて、数年、あるいは十数年と放置してしまっている不動産はありませんか？

実は、2024年4月から相続登記は法律で義務化されました。正当な理由なく放置すると罰則の対象となるだけでなく、時間の経過とともに手続きは加速度的に複雑になっていきます。

今回は、母親の死後10年にわたり登記を放置し、その後に父親も亡くなったことで「数次相続」が発生したケースを取り上げます。司法書士がどのように介入し、円滑かつコストを抑えて解決したのかを詳しくご紹介します。

ご相談時の状況：10年にわたる名義変更の未了

ご相談者C様は、今年お父様（B様）を亡くされました。お母様（A様）は10年前に既に他界されています。C様はお一人っ子であり、ご両親が住んでいた川崎市の自宅（土地・建物計4カ所）を相続することになりました。

しかし、調査を進めると以下の状況が判明しました。

二分の一ずつの共有名義 不動産の登記簿を確認したところ、10年前に亡くなったお母様と、今年亡くなったお父様がそれぞれ2分の1ずつ持分を持っていました。

10年前の相続登記が未了 お母様が亡くなった際、お父様とC様の間で名義変更の手続きを行っておらず、登記簿上はお母様の名前が残ったままでした。

「数次相続」の発生 お母様の相続手続きが終わらないうちに、お父様も亡くなったため、相続が重なって発生する「数次相続（すうじそうぞく）」という状態になっていました。

C様は「相続人は自分一人だけだから、手続きは簡単だと思っていた。でも、どこから手をつければいいのか分からない」と、当事務所へ駆け込まれました。

司法書士による現状分析と「数次相続」の特定

ご依頼を受けた当事務所では、まずネット謄本（登記情報提供サービス）を活用し、川崎市の全物件の権利関係を詳細に調査しました。

ここでポイントとなるのが「数次相続」の処理です。 本来であれば、以下の2段階の登記が必要です。

ステップ1：お母様の持分2分の1を、お父様（またはC様）へ相続させる

ステップ2：お父様の全持分を、最終的な相続人であるC様へ相続させる

C様のように相続人が一人の場合でも、登記原因（なぜ名義が変わったのか）を正確に法務局へ申請しなければなりません。特に、10年前の相続と今年の相続を法的に繋ぎ合わせる「戸籍の収集」は、一般の方には非常に難易度が高い作業となります。

司法書士の提案：登録免許税の免税措置を活用したコストカット

今回の事例で、司法書士が最も重視したのは「登録免許税（登記にかかる税金）」の最適化です。

通常、不動産の名義変更には固定資産評価額の0.4%の登録免許税がかかります。しかし、今回のような数次相続の場合、一定の条件を満たせば「中間の相続」にかかる登録免許税が免除される特例があります。

租税特別措置法第84条の2の3第1項
個人が相続（相続人に対する遺贈を含む）により土地の所有権を取得した場合において、その個人がその相続による所有権の移転の登記を受ける前に死亡したときは、その死亡した個人をその土地の所有権の登記名義人とするための登記については、登録免許税を課さない。

今回のケースでは、お母様からお父様への相続（中間相続）が発生していたため、この免税措置を適切に適用することで、C様が支払う実費負担を最小限に抑える提案を行いました。こうした特例の適用は、専門知識がないと見落とされやすく、そのまま申請すると数万円、高額な土地であれば数十万円もの税金を余分に支払うことになりかねません。

司法書士によるサポート内容

C様の負担を最小限にするため、当事務所では以下の業務を一括で代行いたしました。

徹底した書類収集 お母様とお父様の出生から死亡までのすべての戸籍謄本、除籍謄本、住民票の除票などを全国の役所から取り寄せました。10年以上前の戸籍を揃えるのは時間がかかりますが、職権で迅速に対応しました。

土地評価証明書の取得 川崎市の市役所にて、最新の固定資産評価証明書を取得。免税措置を適用するための正確な税額計算を行いました。

遺産分割協議書（報告書形式）の作成 C様はお一人っ子ですが、数次相続の登記を申請する際には、お母様の相続の時点でどのような合意があったかを証する書面が必要です。法務局が受理する正確なフォーマットで書類を作成しました。

オンラインによる一括申請 4つの物件について、数次相続の論点を整理した上でオンライン申請を実施。法務局とのやり取りもすべて代行しました。

結果：円滑な名義変更と安心の確保

ご相談から約1ヶ月半で、すべての名義変更が完了しました。

C様からは「10年も放置していたので、法律違反と言われないか、税金がものすごく高くなるのではないかと不安でした。司法書士さんに任せたら、免税制度まで教えてくれて、自分は実印を押すだけで済んだので本当に助かりました」というお言葉をいただきました。

相続登記を放置する5つのリスク

今回のC様はスムーズに解決できましたが、放置期間がさらに長くなると以下のようなリスクが現実味を帯びてきます。

相続登記の義務化による罰則 2.024年4月以降、相続を知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料（罰金のようなもの）を科される可能性があります。

相続人のネズミ算式な増加 今回は一人っ子でしたが、もし兄弟がいれば、その子供（孫）へ相続権が移り、会ったこともない親戚と遺産分割協議をしなければならなくなる恐れがあります。

不動産の売却や担保設定ができない 名義が亡くなった方のままでは、家を売ることも、リフォームローンを組むこともできません。

認知症による手続き停止 相続人の一人が認知症になってしまうと、遺産分割協議ができなくなり、成年後見人の選任などさらに多額の費用と時間がかかることになります。

書類の保存期間経過 役所での戸籍や住民票の除票の保存期間が経過してしまうと、手続きに必要な書類が発行できず、さらに特殊で高額な手続きが必要になる場合があります。

最後に

「いつかやればいい」と思っていた相続登記は、今や「すぐにやるべき」義務となりました。特に、複数の相続が重なっている可能性がある場合や、長年放置してしまった場合は、ご自身だけで解決しようとせず、まずは専門家である司法書士にご相談ください。

当事務所では、今回の事例のように、過去に遡った複雑な調査や、免税措置を活用した賢い登記手続きをサポートいたします。川崎市をはじめ、全国の物件に対応可能です。

まずは無料相談で、現在の状況をお聞かせください。あなたの大切な資産を、正しい形で次世代へつなぐお手伝いをさせていただきます。

川崎・横浜で相続・遺言の相談なら「きずな相続」にお任せください！

離婚したお父様の相続は、感情的な整理がつかないまま手続きを迫られることが多く、心理的なハードルが高いものです。また、現地の状況や財産・負債の状況が分からないことが、さらなる不安を呼びます。

当事務所にご依頼いただければ、複雑な戸籍収集から、負債の確認方法のアドバイス、そして不動産の売却査定の橋渡しまで、あなたが一人で悩むことなく解決できるよう全力でサポートいたします。

• 「疎遠な父の遺産があるらしいが、関わりたくないし不安」

• 「借金がないかだけ、まずは確認したい」

• 「相続した古い家を、できるだけ早く現金化したい」

どのようなお悩みでも構いません。私たちは、知恵と知識と経験をもって、あなたの新しい一歩を支えます。慣れない手続きに振り回されることなく、未来へと目を向けていただけるよう伴走させていただきます。

川崎・横浜で相続・遺言の相談ならきずな相続にお任せください！

当事務所のサポート内容

当事務所にご依頼いただければ、相続人の調査から遺産分割協議書の作成、およびその受け渡しを、全てサポートいたしますから、慣れない手続きや書類の準備・作成に振り回されることなく、故人を悼む日々を過ごすことができます。

ややもすれば感情的になりがちな遺産分割についても、冷静にかつ円満に解決できるよう、第三者である専門家が法的なアドバイスを行います。相続をきっかけにして、相続人どうしがいがみ合う、いわゆる「争族」にならないように、知恵と知識と経験でサポートさせていただきます。

相続手続きまるごとお任せプラン（遺産整理業務）の詳細は下記をクリック！

相続・遺言無料相談実施中！

相続手続きや遺言書作成、成年後見など相続に関わるご相談は当事務所にお任せ下さい。

当事務所の司法書士が親切丁寧にご相談に対応させていただきますので、まずは無料相談をご利用ください。

予約受付専用ダイヤルは0120-991-880になります。お気軽にご相談ください。

ご相談から解決までの流れについて詳しくはこちら>>

この記事を担当した司法書士

• ←前の記事
• 一覧へもどる
• 次の記事→