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「所有しているマンションを売却したいけれど、名義人である夫が認知症で……」 このようなご相談が、近年非常に増えています。

不動産の売買には、名義人本人の「意思能力（判断能力）」が不可欠です。認知症により判断能力が不十分であるとみなされると、たとえ配偶者や子供であっても、本人の代わりに勝手に売買契約を結ぶことはできません。

今回は、当事務所がサポートした「認知症の旦那様名義の賃貸マンションを、娘様を後見人として選任し、無事に売却まで完了したケース」をご紹介します。

認知症になると、なぜ不動産が売れなくなるのか？

日本の法律では、契約の内容を理解できない状態で行われた契約は「無効」となります。

不動産売却には、実印の押印や印鑑証明書の提出が必要ですが、本人の意思確認ができない場合、不動産会社も買主も、そして登記を担う司法書士も、手続きを進めることができません。

そこで必要になるのが、法律によって本人の代理権を持つ「成年後見人」を選定する手続きです。

今回の事例：収益物件の整理を検討中のご家族

ご相談者様は、認知症を発症された旦那様を支える奥様でした。

旦那様名義の賃貸マンションを所有していましたが、将来の介護費用や管理の負担を考え、今のうちに売却して現金化しておきたいというご希望でした。

しかし、旦那様はすでに契約の内容を理解できる状態ではなく、通常の売却活動は不可能な状況でした。

司法書士の提案：娘様を候補者とした「成年後見」の申立て

当事務所では、法的に正当な手続きで売却を進めるため、以下のステップを提案いたしました。

1. 成年後見人の選任申立て: 家庭裁判所に対し、旦那様の財産を管理する「成年後見人」を選任してもらう手続きを行います。

2. 娘様を後見人候補者に: ご家族の希望を尊重し、信頼できる娘様を後見人の候補者として申し立てるようアドバイスしました。

3. 後見人の職務に関する事前レクチャー: 後見人になると、裁判所への定期的な報告義務や、本人のための財産管理という重い責任が生じます。これらを十分にご理解いただいた上で手続きを進めました。

4. 不動産売却のサポート: 後見人選任後、法定代理人として行う売却契約や登記手続きを全面的にバックアップしました。

解決までのプロセス

ステップ1：家庭裁判所への申立て準備

まずは旦那様の主治医に「後見」が必要である旨の診断書を作成していただきました。

併せて、当事務所で戸籍謄本、登記事項証明書、財産目録などの必要書類を全て準備し、家庭裁判所へ申し立てを行いました。

ステップ2：調査官による聞き取りと審判

裁判所の調査官が、ご本人（旦那様）の状態や、候補者である娘様の適格性を調査します。

当事務所では、娘様がどのような心構えでいればよいか、具体的なアドバイスを行いました。

結果、娘様が適任であると判断され、無事に成年後見人に選任されました。

ステップ3：不動産売却の実行

後見人となった娘様が、旦那様の代理人として不動産会社と媒介契約を結び、売買契約を締結しました。

（※注：今回のマンションは賃貸用でしたが、もし「本人が住んでいる自宅（居住用不動産）」を売却する場合は、別途、家庭裁判所の『許可』を得る必要があります。当事務所ではその許可申請もサポート可能です。）

ステップ4：売却代金の管理

無事に売却が完了し、代金は旦那様の口座に入金されました。

この資金は今後、旦那様の入院費や介護費用のために大切に使われることになります。

娘様は後見人として、この財産を適切に管理・報告していく体制が整いました。

解決の結果とメリット

ご家族からは、

「夫の名義のままでは手も足も出ないと諦めかけていましたが、娘が後見人になれたことで、法的に堂々と売却を進めることができました。これで将来の資金的な不安も解消されました」

と、安心の笑顔をいただけました。

成年後見制度を利用することで得られたメリットは以下の通りです。

• 法的リスクの回避: 後日、親族や第三者から「勝手に売った」と無効を訴えられる心配がありません。

• 資産の流動化: 凍結されていた不動産を現金化でき、本人のケアのために最適な形で資金を使えるようになります。

• 家族による管理: 信頼できる娘様が管理を担うことで、ご家族の想いに沿った財産管理が可能になりました。

成年後見と不動産売却でよくある質問

Q. 家族が必ず後見人になれますか？

裁判所の判断によりますが、親族間に争いがなく、管理能力に問題がなければ、娘様などのご親族が選ばれるケースは多いです。

ただし、財産額が大きい場合や複雑な事情がある場合は、司法書士などの専門家が選任されたり、「後見監督人」がついたりすることもあります。

Q. 一度後見人になると、売却が終わったら辞められますか？

いいえ。成年後見制度は、本人が亡くなるか、判断能力が回復するまで続きます。

不動産売却という目的が達成された後も、定期的な収支報告などの職務は続きますので、その継続性を理解しておくことが重要です。

ただし、今後法改正により辞めることも可能になる予定です。

Q. 自宅を売る場合はもっと難しいと聞きましたが……。

本人が住んでいる、あるいは住む予定のある「居住用不動産」の処分には、裁判所の特別な許可が必要です。

これは本人の生活基盤を守るための厳格なルールですが、介護施設への入所費用に充てるなど、正当な理由があれば許可されます。

川崎・横浜で相続・遺言・成年後見の相談なら「きずな相続」へ

「認知症だからもう売れない」と諦める前に、まずは専門家にご相談ください。

成年後見制度は手続きが複雑で、裁判所とのやり取りも多岐にわたりますが、司法書士が伴走することで、ご家族の負担を最小限に抑えながら進めることができます。

当事務所では、申立て書類の作成から、後見人としての職務のアドバイス、そして不動産の名義変更までを一貫してサポートいたします。

夫名義の家を売って、介護費用の足しにしたい

認知症の家族の銀行口座が凍結されて困っている

成年後見制度のメリットとデメリットを詳しく知りたい

私たちは、ご家族のこれからの生活がより安心で豊かなものになるよう、知恵と知識と経験をもって全力でサポートさせていただきます。

川崎・横浜で相続・遺言の相談ならきずな相続にお任せください！

当事務所のサポート内容

当事務所にご依頼いただければ、相続人の調査から遺産分割協議書の作成、およびその受け渡しを、全てサポートいたしますから、慣れない手続きや書類の準備・作成に振り回されることなく、故人を悼む日々を過ごすことができます。

ややもすれば感情的になりがちな遺産分割についても、冷静にかつ円満に解決できるよう、第三者である専門家が法的なアドバイスを行います。

相続をきっかけにして、相続人どうしがいがみ合う、いわゆる「争族」にならないように、知恵と知識と経験でサポートさせていただきます。

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